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경매받았다고! 난 법정지상권이 있다고

기사승인 2019.12.07  14:48:01

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경매에 있어서 70%에 달하는 유치권이 경매개시 후 발생했다는 이유로 인정받지 못해 부동산 경매시장에 혼란을 일으켰는데 이 유치권의 인정 여부에 따라 부동산 경매의 경쟁률과 가격에 큰 차이를 보이는 만큼 부동산 경매를 통해 매물을 낙찰 받고자 한다면 ‘압류(경매개시) 등기 이후 발생한 유치권은 인정되지 않는다’ 는 사실을 기억해야만 합니다.

그렇다면 유치권 성립 전에 이미 가압류 또는 체납 처분의 등기가 있던 경우에도 유치권이 부정될까요?
대법원의 판결을 살펴보면 유치권 성립 전에 이미 가압류 또는 체납 처분의 등기가 있던 경우 유치권이 부정되지 않는다고 되어있고 유치권은 특수한 사정이 존재하지 않는다면 성립 시기와 무관하게 매각을 통해 소멸하지 않습니다. 이는 성립 시기가 저당권 설정 후인 경우에도 동일합니다.

즉 대법원의 판결에 따르면 가압류 등기와 체납 처분 등기가 설정된 이후 발생한 유치권의 효력이 인정됨을 알 수 있습니다.
또 이러한 유치권에 못지않게 부동산 경매 시 주의해야 할 점은 ‘법정지상권’입니다.

법정지상권이란 경매를 통해 토지 소유자와 건물소유자가 달라졌을 때 일정한 요건 하에 건물소유자를 보호하는 제도로 법정지상권 제도가 생겨난 것은 국내법에서 토지와 건물을 별개의 부동산이자 거래의 대상으로 보기 때문입니다. 
토지와 부동산을 각기 다른 사람이 소유할 수 있기 때문에 서로 주인이 일치하지 않으면 사용에 제한이 따르고 재산상 가치도 떨어지게 됩니다.

이러한 제도 아래에서 타인의 토지를 사용하고 있는 건물소유주는 토지소유주가 철거를 요구할 경우 막심한 재산상 피해를 볼 수 있고, 이를 막기 위해 현행 부동산법에서는 일정한 조건하에 건물주의 토지사용수익권을 인정하고 있습니다.
그러므로 부동산 경매를 앞두고 있는 우리는 법정지상권의 성립여부에 주의를 기울여야만 합니다.

토지나 건물 중 일부만 경매에 회부되어 소유자가 변경됐다면 법정지상권이 인정되면서 건물 소유주는 자신의 건물을 철거하지 않고 유지할 수 있기 때문입니다. 이 경우 토지를 낙찰 받은 이는 경제적 손실을 떠안는 상황에 봉착할 수도 있습니다. 
경매에 나온 부동산 매물에 법정지상권이 설정됐는지 여부를 확인하기 위해선 아무런 걱정없이 법원이 제공하는 ‘매각물건 명세서’를 확인하시면 됩니다.
건물의 명세서에는 지상 건물을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있다는 내용이 공시돼 있어 경매에 참여한 이가 예상치 못한 상황에 부딪히는 것을 막아주는 것입니다.
법정지상권이 성립하는 요건을 자세히 보면 (1) 토지와 건물이 본래 동일인의 소유일 것. (2) 저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 존재할 것. (3) 저당권에 기한 임의경매로 인하여 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 것(저당권이 토지 혹은 건물에만 설정되어 저당권이 설정된 물건만 경매가 이루어 졌거나, 혹은 저당권은 토지와 건물에 공히 설정되었으나 그 중 토지나 건물만 별도로 경매가 진행된 경우). 이때 건물의 요건을 갖추고 있다면 무허가건물·미등기건물도 법정지상권 대상에 포함됩니다. 
위에서 말한 3가지 요건을 충족한다면 등기를 하지 않더라도 법정지상권이 성립됩니다.
부동산 경매는 사소한 요건의 충족에 따라 전혀 다른 결과를 낳기도 하므로 부동산 경매를 진행하는 과정에서 문제 발생 가능성이 있는 매물을 검토 중이라면 매물별 권리 분석을 철저히 해 재산상 손실을 사전에 방지하는 것이 매우 중요합니다.

대법원 2004. 6. 11. 선고 2004다13533 판결

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